Einfamilienhaus
Auch: EFH · Ein-Familien-Haus
Ein Einfamilienhaus ist ein freistehendes Wohnhaus, das üblicherweise nur eine Wohneinheit umfasst und für die Nutzung durch eine Familie oder einen Haushalt konzipiert ist. Es steht auf einem eigenen Grundstück und ist von den Nachbargebäuden durch Abstandsflächen getrennt.
Ausführliche Erklärung
Das Einfamilienhaus ist der klassische Haustyp im deutschen Wohnimmobilienmarkt und für Makler von zentraler Bedeutung, sowohl im Neubau- als auch im Bestandsgeschäft:
- Bauliche Definition: Ein Einfamilienhaus enthält in der Regel genau eine Wohnung; enthält es zusätzlich eine Einliegerwohnung, spricht man je nach Ausgestaltung und Größenverhältnis von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder bereits von einem Zweifamilienhaus – die Abgrenzung ist für Grunderwerbsteuer, Förderfähigkeit und Nutzungsart relevant.
- Abgrenzung zu anderen Haustypen: Anders als bei Doppelhaushälfte oder Reihenhaus steht das Einfamilienhaus freistehend auf allen Seiten mit eigenen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken (geregelt in den Landesbauordnungen), was in der Regel mehr Privatsphäre, aber auch einen größeren Grundstücksbedarf bedeutet.
- Planungsrecht: Die Zulässigkeit richtet sich nach dem Bebauungsplan bzw. – im unbeplanten Innenbereich – nach § 34 BauGB (Einfügen in die nähere Umgebung); reine und allgemeine Wohngebiete nach §§ 3, 4 BauNVO lassen Einfamilienhäuser regelmäßig zu.
- Grundstücksgröße und Bebauung: Kennzahlen wie Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) im Bebauungsplan bestimmen, wie viel des Grundstücks bebaut werden darf; für die Wertermittlung ist neben der Wohnfläche auch die Grundstücksgröße und -lage entscheidend (Bodenrichtwert).
- Markttypologie: Unterschieden werden freistehende Einfamilienhäuser in unterschiedlichen Baustilen (Bungalow, Stadtvilla, klassisches Satteldachhaus, Landhaus) sowie Neubau- versus Bestandsimmobilien mit entsprechend unterschiedlichem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf.
- Finanzierung und Förderung: Einfamilienhäuser können je nach energetischem Standard von KfW-Förderprogrammen (z. B. Effizienzhaus-Standard) profitieren; bei Vermietung eines Teils (Einliegerwohnung) ergeben sich zusätzliche steuerliche Aspekte.
Beispiel aus der Praxis
Eine Familie erwirbt ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche auf einem 600 m² großen Grundstück in einem reinen Wohngebiet. Das Haus verfügt über eine separate Einliegerwohnung im Souterrain, die vermietet wird – der Makler klärt vorab, ob dadurch bereits eine Umqualifizierung zum Zweifamilienhaus vorliegt, was steuerliche und versicherungsrechtliche Folgen haben kann.
Rechtsgrundlage
- Baunutzungsverordnung (BauNVO), insbesondere §§ 3, 4 – regeln die planungsrechtliche Zulässigkeit von Einfamilienhäusern in Wohngebieten.
- Landesbauordnungen – regeln Abstandsflächen, Geschosszahl und weitere bauliche Anforderungen an freistehende Wohnhäuser.