Zweiseitigkeitsgebot
Auch: Grundsatz der beiderseitigen Provisionspflicht
Das Zweiseitigkeitsgebot besagt, dass ein Makler beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher nur dann von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) eine Provision verlangen darf, wenn er für beide gleichermaßen als Makler tätig war – und die Provisionshöhe dann für beide Seiten identisch sein muss.
Ausführliche Erklärung
Mit der Maklerrechtsreform 2020 wurde in § 656c BGB der Grundsatz verankert, dass bei Verbraucherverträgen über den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine Provisionspflicht beider Parteien nur entstehen kann, wenn der Makler tatsächlich für beide Seiten als Makler aufgetreten ist (sogenannte Doppeltätigkeit). Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt, kann er auch nur von dieser eine Provision verlangen – eine Umgehung durch getrennte, formal parallele Verträge mit beiden Seiten ist nicht ohne Weiteres möglich, wenn wirtschaftlich nur eine Partei den Makler beauftragt hat.
Kernregeln:
- Beauftragt nur eine Partei den Makler (klassischer Alleinauftrag des Verkäufers), darf der Makler grundsätzlich nur von dieser Partei eine Provision verlangen. Vereinbarungen, wonach der Käufer trotzdem (anteilig) zahlen soll, sind nur wirksam, wenn der Verkäufer seinerseits mindestens in gleicher Höhe zahlt (§ 656d Abs. 1 BGB) – daraus folgt faktisch eine hälftige Teilung.
- Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen (Doppeltätigkeit), dürfen die Provisionen für Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe vereinbart werden; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656c Abs. 1 und 2 BGB).
- Ziel der Regelung ist, das früher verbreitete Modell zu unterbinden, bei dem der Verkäufer (der den Makler beauftragt hat) keine oder eine sehr geringe Provision zahlt, während der Käufer den Löwenanteil trägt, obwohl der Makler faktisch nur für den Verkäufer tätig war.
Anwendungsbereich: Die Regelung gilt ausschließlich für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) – bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder reinen Unternehmensgeschäften gilt sie nicht.
Praxisrelevanz: Makler müssen ihre Provisionsvereinbarungen entsprechend gestalten – üblich ist heute die hälftige Teilung (z. B. je 3,57 % inkl. USt.) zwischen Käufer und Verkäufer. Verstöße gegen das Zweiseitigkeitsgebot führen zur (Teil-)Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung mit der benachteiligten Partei.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer beauftragt einen Makler exklusiv mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses. Der Makler möchte zusätzlich vom Käufer eine Provision verlangen, ohne für diesen tätig geworden zu sein. Da er nur für den Verkäufer beauftragt war, darf er vom Käufer höchstens denselben Betrag verlangen, den auch der Verkäufer zahlt – eine einseitig höhere Käuferprovision ist unwirksam.
Rechtsgrundlage
- § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit des Maklers für beide Parteien: Provisionen dürfen nur in gleicher Höhe vereinbart werden; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
- § 656b BGB – Persönlicher Anwendungsbereich: §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
- § 656d BGB – Vereinbarungen über die Weitergabe von Maklerkosten, wenn nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat.