Anteiliger Bodenwert
Auch: Bodenwertanteil · Grundstücksanteil
Der anteilige Bodenwert ist der Teil des Grundstückswerts, der bei Wohnungs- oder Teileigentum rechnerisch auf eine einzelne Einheit entfällt. Er wird über den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil aus dem Gesamtbodenwert des Grundstücks abgeleitet.
Ausführliche Erklärung
Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum gehört das Grundstück nicht dem einzelnen Sondereigentümer allein, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gemeinschaftseigentum. Jede Einheit ist jedoch im Grundbuch mit einem bestimmten Miteigentumsanteil (z. B. 47,5/1.000stel) verbunden. Der anteilige Bodenwert ergibt sich, indem der Gesamtbodenwert des Grundstücks (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert bzw. individuell ermittelter Bodenwert) mit diesem Miteigentumsanteil multipliziert wird.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Verkehrswertermittlung: Beim Sachwertverfahren für Eigentumswohnungen wird der anteilige Bodenwert als eigenständige Komponente neben dem anteiligen Gebäudesachwert ausgewiesen und am Ende zum vorläufigen Sachwert addiert.
- Plausibilitätscheck: Ein auffällig hoher oder niedriger Miteigentumsanteil im Verhältnis zur Wohnfläche kann auf Besonderheiten (z. B. Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, Tiefgaragenstellplätze) hindeuten, die werterhöhend oder -mindernd wirken.
- Grundsteuer und Erbschaftsteuer: Auch bei der steuerlichen Bewertung (Bedarfswertermittlung) wird der Bodenwertanteil über den Miteigentumsanteil aus dem Gesamtbodenwert des Grundstücks abgeleitet.
- Abschreibung (AfA): Für die steuerliche Abschreibung muss der Kaufpreis in Grund-und-Boden-Anteil (nicht abschreibungsfähig) und Gebäudeanteil (abschreibungsfähig) aufgeteilt werden; der anteilige Bodenwert dient hierbei als Referenzgröße, insbesondere bei Streit mit dem Finanzamt über die Kaufpreisaufteilung.
Berechnungsformel: Anteiliger Bodenwert = Gesamtgrundstücksfläche × Bodenrichtwert × Miteigentumsanteil (als Bruchteil).
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück mit 800 m² Fläche hat laut BORIS einen Bodenrichtwert von 600 €/m², also einen Gesamtbodenwert von 480.000 €. Eine Wohnung im Haus ist mit einem Miteigentumsanteil von 62,5/1.000stel im Grundbuch eingetragen. Der anteilige Bodenwert dieser Wohnung beträgt somit 480.000 € × 0,0625 = 30.000 €.
Rechtsgrundlage
- § 1 WEG – Definiert Wohnungseigentum als Verbindung von Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum; hieraus leitet sich der rechnerische Bodenwertanteil ab.
- ImmoWertV – Bewertungsmethodik für Grundstücks- und Gebäudewertanteile in Wertermittlungsverfahren.
- Keine eigenständige gesetzliche Definition des "anteiligen Bodenwerts"; er ergibt sich rechnerisch aus Miteigentumsanteil und Gesamtbodenwert.