Crowdfunding
Auch: Schwarmfinanzierung · Crowd-Financing
Crowdfunding ist eine Form der Schwarmfinanzierung, bei der eine Vielzahl von Anlegern über eine Internetplattform jeweils kleine Beträge in ein Projekt investiert – im Immobilienbereich meist in Bauvorhaben oder Projektentwicklungen. Zusammen ergeben die vielen Einzelbeträge das benötigte Finanzierungsvolumen.
Ausführliche Erklärung
Im deutschen Immobilienmarkt hat sich Crowdfunding vor allem als ergänzendes Finanzierungsinstrument für Projektentwickler etabliert, die neben Eigenkapital und klassischem Bankdarlehen zusätzliches Mezzanine-Kapital benötigen. Für Makler, die mit Projektentwicklern oder Bauträgern zusammenarbeiten, sind folgende Punkte relevant:
- Funktionsweise: Ein Projektentwickler stellt sein Vorhaben auf einer Crowdfunding-Plattform vor; Anleger können sich meist bereits ab 500 bis 1.000 Euro beteiligen, häufig in Form eines Nachrangdarlehens.
- Abgrenzung zu Crowdinvesting: Die Begriffe werden im deutschen Sprachraum oft synonym verwendet, wobei „Crowdfunding" ursprünglich eher gemeinnützige oder kreative Projekte ohne Gewinnbeteiligung bezeichnete und „Crowdinvesting" die renditeorientierte, meist über Nachrangdarlehen strukturierte Immobilienfinanzierung meint. In der Praxis hat sich für Immobilienprojekte der Begriff Crowdinvesting präzisiert, wird umgangssprachlich aber häufig unter „Immobilien-Crowdfunding" zusammengefasst.
- Position im Kapitalstack: Crowdfunding-Kapital wird meist als nachrangiges Fremdkapital (Mezzanine) eingesetzt und liegt in der Rangfolge zwischen dem erstrangig besicherten Bankdarlehen und dem Eigenkapital des Entwicklers – damit trägt es ein deutlich höheres Ausfallrisiko als klassisches Fremdkapital.
- Regulierung: Angebote unterliegen in Deutschland grundsätzlich dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG); durch das Kleinanlegerschutzgesetz wurden Informationspflichten (Vermögensanlagen-Informationsblatt) und Anlegerschutzregelungen (u. a. Investitionsgrenzen für Privatanleger) eingeführt.
- Risiken für Anleger: Totalverlustrisiko bei Insolvenz des Projektentwicklers, da Nachrangdarlehen im Insolvenzfall erst nach allen anderen Gläubigern bedient werden; geringe Fungibilität, da kein liquider Zweitmarkt besteht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger benötigt für ein Wohnbauprojekt zusätzliche 2 Millionen Euro Mezzanine-Kapital neben Bankfinanzierung und Eigenkapital. Über eine Crowdfunding-Plattform beteiligen sich rund 800 Privatanleger mit Beträgen zwischen 500 und 10.000 Euro in Form von Nachrangdarlehen, die mit 5,5 Prozent jährlich verzinst werden.
Rechtsgrundlage
- Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) – regelt die Prospekt- und Informationspflichten für Vermögensanlagen wie Nachrangdarlehen.
- Kleinanlegerschutzgesetz – führte verschärfte Informationspflichten und Anlegerschutzvorgaben für Schwarmfinanzierungen ein.