Crowdinvesting
Auch: Immobilien-Crowdinvesting · Real Estate Crowdinvesting
Crowdinvesting ist die renditeorientierte Variante der Schwarmfinanzierung im Immobilienbereich: Über spezialisierte Online-Plattformen beteiligen sich viele Kleinanleger mit vergleichsweise geringen Beträgen an Immobilienprojekten, meist über verzinste Nachrangdarlehen, und erhalten dafür eine feste oder erfolgsabhängige Verzinsung.
Ausführliche Erklärung
Im Unterschied zum klassischen, teils gemeinnützig geprägten Crowdfunding steht beim Crowdinvesting die finanzielle Rendite des Anlegers im Vordergrund. Für Makler mit Berührungspunkten zu Projektentwicklern oder Kapitalanlegern sind folgende Aspekte wichtig:
- Finanzierungsstruktur: Crowdinvesting-Kapital wird bei Immobilienprojekten überwiegend als nachrangiges Mezzanine-Kapital eingesetzt, das zwischen dem erstrangigen Bankdarlehen und dem Eigenkapital des Projektentwicklers steht (sogenannter Kapitalstack). Es dient dazu, die Eigenkapitalquote des Entwicklers gegenüber der finanzierenden Bank rechnerisch zu erhöhen.
- Verzinsung: Anleger erhalten meist eine feste jährliche Verzinsung (häufig zwischen 4 und 7 Prozent), die planmäßig nach Fertigstellung oder Verkauf des Projekts inklusive Rückzahlung des eingesetzten Kapitals ausgezahlt wird.
- Laufzeit: Projektbezogene Crowdinvestings haben meist kurze bis mittlere Laufzeiten von 1 bis 3 Jahren, orientiert an der Bauzeit und Vermarktungsphase des Projekts.
- Risiko: Da es sich um Nachrangdarlehen handelt, tragen Anleger im Insolvenzfall des Projektentwicklers ein hohes Ausfallrisiko bis hin zum Totalverlust, da sie erst nach Befriedigung aller vorrangigen Gläubiger (insbesondere der finanzierenden Bank) bedient werden.
- Regulierung und Anlegerschutz: Plattformen müssen ein Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) bereitstellen; das Kleinanlegerschutzgesetz begrenzt unter anderem die maximale Investitionssumme für Privatanleger ohne Nachweis höherer Bonität (regelmäßig 1.000 bis 25.000 Euro je nach Selbstauskunft).
- Bedeutung für Makler: Projektentwickler, die Crowdinvesting nutzen, benötigen häufig ergänzend Vertriebspartner für die spätere Vermarktung der fertiggestellten Einheiten – ein Berührungspunkt, der Maklern Zugang zu Neubauprojekten verschaffen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler sammelt über eine Crowdinvesting-Plattform 1,5 Millionen Euro von rund 600 Anlegern zur Zwischenfinanzierung eines Mehrfamilienhausprojekts ein. Die Anleger erhalten eine feste Verzinsung von 6 Prozent pro Jahr, Rückzahlung erfolgt nach geplanter Fertigstellung und Verkauf der Wohnungen in 24 Monaten.
Rechtsgrundlage
- Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) – Prospekt- und Informationspflichten für die angebotenen Nachrangdarlehen.
- Kleinanlegerschutzgesetz – Anlegerschutzvorschriften, u. a. Investitionsobergrenzen für Privatanleger.