DDR-Gebäudeeigentum

Nach dem Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB-DDR) war es möglich, dass Bürger auf volkseigenem oder genossenschaftlichem Boden – etwa im Rahmen eines Nutzungsrechts für ein Eigenheim oder eine Datsche – ein eigenes Gebäude errichteten, das ihnen unabhängig vom Grundstückseigentümer gehörte (§ 288 ZGB-DDR). Diese sachenrechtliche Trennung von "Grund und Boden" einerseits und "Gebäude" andererseits widerspricht dem bundesdeutschen Grundsatz "Superficies solo cedit" (das Gebäude teilt das rechtliche Schicksal des Grundstücks, § 94 BGB), wurde aber im Zuge der Wiedervereinigung übergangsweise anerkannt.

Wichtige Punkte für die Praxis:

• Fortgeltung: Art. 233 § 2b EGBGB und das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) regeln die Fortgeltung und den Umgang mit diesen Rechtsverhältnissen. Das Gebäudeeigentum wird grundbuchtechnisch auf einem eigenen Gebäudegrundbuchblatt geführt, getrennt vom Grundbuchblatt des Grundstücks.
• Bereinigung: Ziel der Sachenrechtsbereinigung ist es, den unbefriedigenden Zustand der getrennten Eigentumsverhältnisse langfristig aufzulösen – etwa durch Ankauf des Grundstücks durch den Gebäudeeigentümer, Bestellung eines Erbbaurechts oder umgekehrten Erwerb des Gebäudes durch den Grundstückseigentümer, jeweils gegen angemessene Entschädigung.
• Praxisrelevanz für Makler: Beim Verkauf eines Objekts in den neuen Bundesländern muss immer geprüft werden, ob Grundstücks- und Gebäudeeigentum identisch sind. Ist dies nicht der Fall, ist ein gesondertes Gebäudegrundbuchblatt einzusehen, und der Verkauf des Gebäudes allein (ohne das Grundstück) folgt eigenen Regeln – der Käufer erwirbt dann lediglich das Gebäudeeigentum, nicht das Grundstück.
• Finanzierung: Banken behandeln reines Gebäudeeigentum ohne zugehöriges Grundstückseigentum als erhöhtes Risiko, da die Absicherung über eine Grundschuld auf dem Gebäudegrundbuchblatt komplexer ist als bei einem regulären Grundstück.

Ein Eigenheim in Brandenburg wurde in den 1970er-Jahren von einer DDR-Bürgerin auf einem ihr zugewiesenen Nutzungsgrundstück errichtet. Nach der Wiedervereinigung gehört das Grundstück formal einer Erbengemeinschaft der ursprünglichen Eigentümerfamilie, während das Haus selbst weiterhin im Gebäudeeigentum der Erbauerin bzw. ihrer Erben steht. Ein Makler, der dieses Haus vermarkten soll, muss zunächst klären, ob mit dem Gebäude auch das Grundstück erworben werden kann oder ob lediglich das separate Gebäudeeigentum übertragen wird.