Eigenheim
Auch: Eigenheimimmobilie · selbstgenutztes Wohneigentum
Als Eigenheim wird eine Wohnimmobilie bezeichnet, die im Eigentum der darin wohnenden Person oder Familie steht und von ihr selbst als Lebensmittelpunkt genutzt wird – typischerweise ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung.
Ausführliche Erklärung
"Eigenheim" ist kein fest definierter Rechtsbegriff, sondern eine im Alltag, in der Immobilienwirtschaft und in der Förderpolitik gebräuchliche Bezeichnung für selbstgenutztes Wohneigentum. Entscheidend ist die Kombination aus Eigentum und Selbstnutzung: Der Eigentümer wohnt selbst in der Immobilie, im Unterschied zur Kapitalanlageimmobilie, die vermietet wird.
Der Erwerb oder Bau eines Eigenheims ist mit erheblichen finanziellen Weichenstellungen verbunden: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision fallen beim Kauf an; bei der Finanzierung spielen Eigenkapitalquote, Zins- und Tilgungshöhe sowie mögliche Förderprogramme eine zentrale Rolle. Die frühere bundesweite Eigenheimzulage, die den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums über mehrere Jahre bezuschusste, wurde für Neufälle bereits zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Heute existieren stattdessen punktuelle Förderinstrumente wie zinsgünstige KfW-Darlehen für den Ersterwerb oder energetische Sanierung, die staatliche Riester-Förderung für die wohnungswirtschaftliche Anlageform ("Wohn-Riester") sowie länderspezifische Förderprogramme.
Steuerlich profitiert ein selbstgenutztes Eigenheim vor allem davon, dass ein späterer Verkaufsgewinn unabhängig von der Haltedauer steuerfrei bleibt, sofern die Immobilie durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Ausnahme von der Spekulationsbesteuerung nach § 23 EStG). Für Immobilienmakler ist die Unterscheidung zwischen Eigenheim- und Kapitalanlagekäufern zentral für Beratung, Objektauswahl und Finanzierungsvermittlung, da sich Anforderungen an Lage, Zuschnitt und Ausstattung deutlich unterscheiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine junge Familie kauft ein gebrauchtes Einfamilienhaus, zieht selbst ein und nutzt es dauerhaft als Wohnsitz. Da es sich um ein Eigenheim (Eigentum plus Selbstnutzung) handelt, bliebe ein späterer Verkaufsgewinn – anders als bei einer vermieteten Immobilie – unabhängig von der Haltedauer steuerfrei, solange die Selbstnutzung bis zum Verkauf fortbesteht.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige Rechtsgrundlage; steuerliche Vorteile der Selbstnutzung ergeben sich mittelbar aus § 23 EStG (Ausnahme von der Spekulationsbesteuerung), Förderaspekte aus den jeweiligen Förderrichtlinien (z. B. KfW-Programme).