Einstimmiger Beschluss

Für den Makler ist die Unterscheidung zwischen einstimmigem Mehrheitsbeschluss und einer echten "Vereinbarung" wichtig, da beide Begriffe in der Praxis oft verwechselt werden, rechtlich aber unterschiedliche Wirkungen haben.

Klärung der Begriffe:

• Einstimmiger Beschluss: Ein ganz normaler Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 25 WEG, bei dem zufällig alle anwesenden/vertretenen und abstimmenden Eigentümer zustimmen. Er bindet – wie jeder Mehrheitsbeschluss – auch abwesende Eigentümer und spätere Rechtsnachfolger (Käufer), sobald er in der Beschluss-Sammlung eingetragen ist.
• Vereinbarung: Erfordert demgegenüber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, auch der nicht anwesenden – nicht nur der abgegebenen Stimmen bei einer Versammlung. Vereinbarungen sind formal etwas anderes als Beschlüsse und binden Rechtsnachfolger nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
• Ein einstimmiger Beschluss ersetzt daher keine Vereinbarung, wenn das Gesetz für eine bestimmte Regelung ausdrücklich eine Vereinbarung verlangt (z. B. Änderung der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen in bestimmten Konstellationen, Änderung der Gemeinschaftsordnung selbst) – auch wenn faktisch alle anwesenden Eigentümer zugestimmt haben, fehlt bei Abwesenheit einzelner Eigentümer die erforderliche Allstimmigkeit.
• Praxisrelevanz: Einstimmige Beschlüsse zu wichtigen, aber nicht zwingend vereinbarungsbedürftigen Themen (z. B. größere Sanierungsmaßnahme, Sonderumlage) signalisieren dem Käufer ein hohes Maß an Konsens in der Gemeinschaft und gelten als "unstreitig" – ein positives Signal bei der Objektprüfung.

Bei einer Eigentümerversammlung mit acht anwesenden Eigentümern stimmen alle acht für die Sanierung der Heizungsanlage, zwei weitere Eigentümer sind nicht erschienen. Es handelt sich um einen einstimmigen Beschluss (alle abgegebenen Stimmen stimmten zu), nicht aber um eine Vereinbarung, da nicht alle zehn Eigentümer der Gemeinschaft zugestimmt haben.