Erwerbsnebenkosten
Auch: Kaufnebenkosten · Nebenkosten beim Immobilienkauf
Erwerbsnebenkosten sind alle Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum reinen Kaufpreis anfallen. Dazu zählen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. In Deutschland liegen sie üblicherweise zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises.
Ausführliche Erklärung
Für die Finanzierungsberatung und realistische Budgetplanung des Käufers gehört die korrekte Erläuterung der Erwerbsnebenkosten zu den Kernaufgaben des Maklers. Die Hauptbestandteile:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Größter Einzelposten der Erwerbsnebenkosten.
- Notarkosten: Für Beurkundung des Kaufvertrags und Abwicklung (Grundbucheintragung, Treuhandauflagen, Auflassungsvormerkung) fallen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) etwa 1,5 % des Kaufpreises an.
- Grundbuchkosten: Für Eintragung der Auflassungsvormerkung und spätere Eigentumsumschreibung, meist rund 0,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Bei Wohnimmobilien seit dem Bestellerprinzip-Gesetz für Vermittlung 2020 grundsätzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen (§ 656c BGB), meist je 3,57 % (inkl. MwSt.) je Seite, regional unterschiedlich.
- Weitere Posten: Ggf. Kosten für Wertgutachten, Finanzierungsvermittlung, Vermessung oder Bauzustandsprüfung.
Wichtig für die Beratung: Erwerbsnebenkosten werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert – der Käufer muss sie aus Eigenkapital aufbringen (sogenannte „harte" Eigenkapitalanforderung). Dies ist ein häufiger Stolperstein bei der Finanzierungsplanung, den der Makler frühzeitig ansprechen sollte.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer) fallen an: 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, ca. 6.000 Euro Notarkosten, ca. 2.000 Euro Grundbuchkosten und bei hälftiger Teilung 7.140 Euro Maklerprovision für den Käufer (3,57 % inkl. MwSt.) – insgesamt rund 41.140 Euro Erwerbsnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital zu finanzieren sind.
Rechtsgrundlage
- GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) – Regelt Höhe und Erhebung der Grunderwerbsteuer, länderspezifische Steuersätze.
- GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) – Grundlage für Notar- und Grundbuchgebühren.
- § 448 BGB – Kostentragung bei Übergabe und Beurkundung.
- § 652 BGB, § 656c BGB – Provisionsanspruch des Maklers und hälftige Teilung bei Wohnimmobilien.