Laborimmobilie
Auch: Life-Science-Immobilie · Forschungs- und Laborgebäude
Eine Laborimmobilie ist eine Gewerbeimmobilie, die baulich und technisch speziell für Forschungs-, Entwicklungs- und Laborzwecke ausgelegt ist – etwa für Pharma-, Biotech-, Chemie- oder Medizintechnikunternehmen (auch als Life-Science-Immobilie bezeichnet).
Ausführliche Erklärung
Laborimmobilien unterscheiden sich von klassischen Büro- oder Gewerbeflächen durch erheblich höhere technische und bauliche Anforderungen. Dazu zählen unter anderem leistungsfähige Lüftungs- und Klimatechnik mit definierten Luftwechselraten, spezielle Abluftsysteme für Gefahrstoffe, erhöhte Deckenlasten und größere Geschosshöhen für Technikinstallationen, redundante Strom- und Notstromversorgung, besondere Anforderungen an Erschütterungsarmut für empfindliche Messgeräte sowie umfangreiche Vorgaben aus dem Gefahrstoff-, Arbeitsschutz- und Umweltrecht (etwa Regelungen zu Biostoffen oder Chemikalien, je nach Nutzung).
Diese Spezialisierung macht Laborimmobilien deutlich kapitalintensiver in Bau und Ausbau als vergleichbare Büroflächen, gleichzeitig aber auch weniger drittverwendungsfähig: Ein Mieterwechsel ist oft mit erheblichem Umbauaufwand verbunden, da die technische Infrastruktur meist mieterspezifisch ausgelegt ist. Vermieter kalkulieren deshalb häufig mit langen Mietvertragslaufzeiten und umfangreichen Mieterausbauten (Tenant Improvements), die vertraglich detailliert geregelt werden.
Am Immobilienmarkt hat sich Life Science in den letzten Jahren als eigene, stark nachgefragte Assetklasse etabliert, insbesondere in Clusterstandorten mit Nähe zu Universitäten, Kliniken und forschungsstarken Unternehmen. Für Makler und Investoren ist bei der Bewertung neben Lage und Bausubstanz vor allem die technische Ausstattungstiefe und die Nachvermietbarkeit an alternative Life-Science-Nutzer entscheidend.
Beispiel aus der Praxis
Ein Biotech-Unternehmen mietet in einem neu errichteten Forschungsgebäude 2.000 m² Laborfläche mit eigener Abluftanlage, erhöhter Deckentraglast und redundanter Stromversorgung für empfindliche Analysegeräte an; der Vermieter übernimmt die technische Grundausstattung, der spezifische Laborausbau erfolgt auf Mieterkosten.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung. Es gelten die allgemeinen Vorschriften der Gewerberaummiete (§§ 578 ff. BGB) sowie – je nach konkreter Nutzung – arbeitsschutz-, gefahrstoff- und immissionsschutzrechtliche Vorgaben.