Verbot alternativer Zahlungsmittel
Auch: Krypto- · Gold- · Edelsteinverbot · Barzahlungsverbot Immobilien
Seit dem 1. April 2023 dürfen Kaufpreise für inländische Immobilien nicht mehr durch Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine erfüllt werden. Die Gegenleistung muss über ein nachvollziehbares, unbares Zahlungsmittel wie Banküberweisung erfolgen.
Ausführliche Erklärung
§ 16a GwG wurde eingeführt, um ein zentrales Einfallstor für Geldwäsche im Immobiliensektor zu schließen: die Bezahlung mit schwer nachverfolgbaren Werten. Die Vorschrift betrifft den entgeltlichen Erwerb oder Tausch von in Deutschland belegenen Immobilien sowie – wichtig für Maklerpraxis mit Gesellschaftsstrukturen – den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört (sogenannte Share Deals).
Kernpunkte für die Maklerpraxis:
- Erfasste Zahlungsmittel: Bargeld, Kryptowerte (z. B. Bitcoin), Gold, Platin und Edelsteine sind als Erfüllungsmittel ausgeschlossen. Zulässig bleiben Banküberweisung, Verrechnungsscheck oder vergleichbare nachvollziehbare Zahlungswege.
- Keine Erfüllungswirkung: Wird trotz des Verbots in einer unzulässigen Form gezahlt, tritt keine Erfüllungswirkung ein – der Kaufpreisanspruch des Verkäufers bleibt bestehen, auch wenn der Käufer bereits "bezahlt" hat.
- Nachweispflicht gegenüber dem Notar: Der Notar darf den Vollzugsantrag auf Eigentumsumschreibung grundsätzlich erst stellen, wenn ihm ein Nachweis über die zulässige Zahlungsweise (z. B. Kontoauszug) vorliegt.
- Bedeutung für den Makler: Auch wenn die unmittelbare Prüfpflicht beim Notar liegt, sollte der Makler Käufer und Verkäufer frühzeitig über das Verbot aufklären, um Verzögerungen bei der Kaufabwicklung zu vermeiden, und ungewöhnliche Zahlungswünsche (z. B. "Teilzahlung in Kryptowerten") als Risikoindikator im Rahmen seiner eigenen GwG-Sorgfaltspflichten werten.
Das Verbot ergänzt die bereits zuvor geltenden Meldepflichten für Bartransaktionen und ist Teil der verschärften Regulierung des Immobiliensektors, der seit Jahren als besonders geldwäscheanfällig gilt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer möchte einen Teil des Kaufpreises für ein Einfamilienhaus in Bitcoin begleichen, um Bankgebühren zu sparen. Der Makler weist ihn darauf hin, dass dies seit April 2023 unzulässig ist und der Notar den Eigentumsübergang ohne Nachweis einer bankmäßigen Zahlung nicht vollziehen wird; der Käufer muss den Betrag stattdessen vollständig per Überweisung zahlen.
Rechtsgrundlage
- § 16a GwG – Verbot der Erfüllung des Kaufpreises durch Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine beim Immobilienerwerb, einschließlich Anteilserwerb an immobilienhaltenden Gesellschaften; keine Erfüllungswirkung bei Verstoß.